物业管理企业会计

五、管理费用的核算
(一)管理费用的内容
(二)管理费用的核算 设置"管理费用"帐户。
某物业管理企业本月发生职工工资合计50000元，其中管理人员10000元，服务人员30000元，其他业务服务人员10000元，按工资总额14％提
福利费。另本月发生印花税120元，低值易耗品摊销2000元，计提固定资产折旧1000元，按1％提待业保险。支付汽车队事故赔偿费2800元。
(1)分配职工工资时：
借：管理费用--工资 10000
主营业务成本--工资 30000
其他业务支出 10000
贷：应付工资 50000
(2)提取福利费时：(按工资总额14％)
借：管理费用--福利费 1400
主营业务成本--福利费 4200
其他业务支出--福利费 1400
贷：应付福利费 7000
(3)支付印花税时：
借：管理费用--印花税 120
贷：银行存款 120
(4)摊销低值易耗品时：
借：管理费用 2000
贷 ：低值易耗品--低值易耗品摊销 2000
(5)计提固定资产折旧：
借：管理费用--折旧 1000
贷：累计折旧 1000
(6)计提待业保险：(按工资总额1％)
借：管理费用--待业保险 500
贷 ：其他应付款--保险公司 500
(7)支付汽车队事故赔偿费：
借：管理费用 2800
贷：银行存款 2800
(8)月末将管理费用结转时：
借：本年利润 17820
贷：管理费用 17820

六、财务费用的核算
财务费用是指企业为筹集资金而发生助各种费用， 1．利息支出 2．金融机构手续费
某物业管理企业本月发生财务费用如下，以存款支付购支票款149元，发行三年期债券，发生手续费l500元，计提本月借款利息1260元，收到银
行通知存款利息890元入帐。
(1)支付购支票款时：
借：财务费用 149
贷：银行存款 149
(2)支付发行债券手续费时：
借：财务费用 1500
贷：银行存款 1500
(3)计提当月借款利息时：
借：财务费用 1260
贷：预提费用 l 260
(4)收到存款利息时：
借：银行存款 890
贷：财务费用 890
营业税金及附加的核算
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一、属于管理性质的收入核算
(1)物业管理公司为业主提供服务而收取的管理费。
(2)物业管理公司为业主提供服务而收取的服务费。如：保洁费、停车场、保安费、公共设施养护费等。
(3)收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。
(4)居民租住公有住宅的租金收入。
(5)收取的装修保证金。
(6)公共维修基金。物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主管理委员会，物业公司仅是代管使用、专款专用，按实列支
，暂不征收营业税。
二、居于代办性质收人的核算
(1)代办购物手续费。
(2)代办收费取得的收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而取得的手续费。
三、属于多种经营取得收入的核算
(1)物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入。
(2)物业公司兼营的餐饮服务收入。
(3)物业公司举办的娱乐业场所的收入。
(4)物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。 某物业公司当月各种服务收入共计l00000元计算应交营业税。
借：营业税金及附加 5000
贷：应交税金--应交营业税 5000
上交税金时，
借：应交税金--应交营业税 5000
贷：银行存款 5000
第十一章 所有者权益的核算
本章介绍了所有者权益的范围以及内容，重点阐述了投入资本的核算，资本公积金的核算，盈余公积的核算，未分配利润的核算。
要求重点掌握所有者权益的内容，投入资本的核算的内容以及核算方法，资本公积金的内容以及核算方法，盈余公积的内容以及核算方法，
未分配利润的核算等。
所有者权益的概述
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一、所有考权益概念
所有者权益是指投资者对企业净资产的所有权。所有者权益分为投入资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分。
二、所有考权益的构成
(1)投入资本，足指投资者实际投入企业经营活动的各种财产物资。按照投资主体不同，分为国家投资、其他单位投资、个人投资、外商投资
。
(2)资本公积金，是指企投入资本等活动中产生的资本增值，包括资本溢价、法定财产重置价值、接受捐赠财产、资本汇率折算差额等。
(3)盈余公积金，是指企业按照规定从净利润中提取的积累资金，包括法定盈余公积和任意盈余公积金。
(4)未分配利润，是指企业留在以后年度分配的利润或待分配利润，其来源是净利润扣除利润分配数额之后的余额。
投入资本的核算
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一、投入资本的概述
(一)投入资本的分类
投入资本按投资主体的所有制不同，分为同家资本、法人资本、个人资本和外商资本等四类。
(1)国家资本金。这是指有权代表国家投资的政府部门或机构以国有资产投入企业形成的资本金。
(2)法人资本金。这是指其他法人单位以其合法可以支配的资产投入企业形成的资本金。
(3)个人资本金。这是指社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。
(4)外商资本金。这是指外同投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。
(二)投资按投资形式的分类
投入资本按其投资形式不同可分为货币资本投资、实物资本投资和无形资产投资。
(1)货币资本投资。这是指投资者以货币的方式投资。
(2)实物投资。这是指投资者以固定资产、流动资产等实物资产对企业的投资。
(三)筹集投入资本的方式和管理
1．投入资本与注册资本一致的原则
2．法定资本的规定 物业管理企业规定必须拥有20万元的注册资本。
3．筹集资金的方式 筹集资金可采用多种方式，如吸收货币资金、实物资产、无形资产等。
4．筹资的期限 企业的资本金按规定可以分期筹集，也可以一次筹集。 二、实收资本的核算
(一)帐户的设置 设置"实收资本"帐户。该帐户贷方登记实际收到的投资者投入企业的资本金，以及按规定从资本公积金和盈余公积金中转增的
资本。借方登记企业按法定程序冲减的资金额，期末余额表示企业实际拥有资本总额。 (二)各种出资方式下投入资本的核算
1．货币投资的核算 某物业管理企业接受亿达房地产公司投入货币资金20万元，已存入银行。
借：银行存款 200000
贷：实收资本 200000

某物业管理企业收到A公司外币投资10000美元。企业采用当月1日汇率记帐，本月1日，美元对人民币汇率1：8．27。
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借：银行存款 82700
贷：实收资本 82700

2．接受实物投资核算 菜物业管理企业收到A投资者投入汽车一辆，原价210000元，累计折旧40000元，评估确认价值180000元，
借：固定资产 210000
贷：累计折旧 30000
实收资本 180000

收到投入的复印机一台，原价18000元，经评估确认价值20000元。
借 ：固定资产 20000
贷：实收资本 20000

3．接受无形资产投资的核算 某物业管理企业接受某一投资者以非专利技术投资，经过双方评估确认该项非专利技术价值100000元。
借：无形资产 100000
贷：实收资本 100000
资本公积金的核算
一、资本公积金的概念和内容
资本公积是企业从事非营活动中形成的资本增值，归全体投资者共有。主要包括资本溢价、接受捐赠、资本折算差额、法定财产重估增值等
项目。
(一)资本溢价 资本溢价是指投资者实际缴入的出资额超过按注册资本和投资比例所确定的其法定出资额的差额。
(二)接受捐赠 接受捐赠资产是指政府、社会团体或个人赠予企业的资产。
(三)法定财产重估增值 法定财产重估增值是指企业按国家规定，对其占用的资产进行重新估价时，重估价值大于帐面价值的数额。
(四)资本折算差额 企业接受外币投资时，应按收到投资或存入其开户行当天的汇率或当月1日的汇率将外币折算成人民币记入到有关资产帐户
，而控合同、协议规定的投资汇率折算的人民币记入到"实收资本"帐户。由于两个帐户中所采用的折算汇率不同而产生折合记帐本位币的差额
，就是投入资本的折算差额记入到"资本公积"帐户。
二、资本公积金的核算
设置"资本公积"帐户，该帐户贷方登记资本公积的增加数；借方登记其减少数，即按法定程序转赠资本金的数额；期末余额表示企业拥有的资
本公积的余额。
(一)资本溢价的核算 某物业管理企业注册资本200000元有甲、乙两方各出资100000元。经过一段经营后，形成100000元的帐面积累，现有丙
方投资额占30％的投资比例，甲、乙双方要求丙方出资130000元。 按注册资本和投资比例丙方应缴的法定出资额=200000/70%×30%=85714.28
元 如果考虑帐面积累，丙方实际出资额至少等于128571．42元(200000+100000/70%×30%), 丙方考虑到该行业前景看好，实际出资额135000元
。
借：银行存款 135000
贷：实收资本 85714．28
某物业有限管理公司发行胶票400000股，每股票面l元，注册资本4000 000元，发行价1．2元。
借：银行存款 480000
贷：实收资本 400000
资本公积 80000

(二)接受捐赠的核算
某物业管理企业接受捐赠设备一台原价50000元，经评估确认价值48000元。
借：固定资产 50000
贷：资本公积 48000
累计折旧 2000

(三)法定财产重估增值的核算
某物业管理企业将一幢门头房对外投资，门头房帐面原值500000元，已提取折旧50000元，评估确认价值600000元，上述评估价值已得到确认。
借：长期投资 600000
累计折旧 50000
贷：固定资产 500000
资本公积 150000

(四)资本汇率折算差额的核算
某物业管理公司接受投资者投入外币10000美元，该企业按当月1日汇率记
借：银行存款--美元户(10000美元X 8．2元／美元)82000
贷：实收资本(10000美元X8．0元／美元) 80000
资本公积 2000 银行存款--美元户

某物业管理企业接受外商投入资本l00000美元，按规定分两期投出，每期各投50％，第一次投出日的汇率为8．32， 当月1日汇率为8．30；第
二次投出日汇率8．40，当月1日汇率为8．35，企业选用当日汇率入帐。 收到第一次投资时：
借：银行存款--美元户(50 000美元×8．30元／美元) 415000
资本公积 l000
贷：实收资本(50000美元×8．32元／美元) 416000
收到条二次投资时：
借：银行存款--美元户(50000美元×8．35元／美元) 417500
贷：实收资本(50000美元×8．32元／美元) 416000
资本公积 1500

(五)资本公积转增资本的核算
某物业管理企业用资本公积30000元转增资本
借：资本公积 30000
贷：实收资本 30000
盈余公积金的核算
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一、盈余公积金的概念
盈余公积金是指企业按照规定从税后利润中提取的积累资金。盈余公积按其用途，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取
额未达到注册资本50％时，均按税后利润10％提取，公益金按5％一10％提取。 企业提取的法定盈余公积和盈余公积的用途，主要用于以下几
个方面。
(一)弥补亏损 企业发生的年度亏损，应由企业自行弥补。
弥补渠道有三种： (1)以前年度税前利润。 (2)以后年度税后利润。 (3)盈余公积金。
(二)扩大企业经营规模或者转增资本金 转增资本后，所留有的该资本公积金不得少于注册资本的25％。
(三)分配股利
(1)用盈余公积弥补亏损后，该项公积金仍有结余。
(2)用盈余公积分配股利时，股利率不能太高，不得超过股票面值的6％。
(3)分配股利后，法定盈余公积金不得低于注册资本的25％。
二、盈余公积的核算
设置"盈余公积"帐户，该帐户属于所有者权益类帐户，贷方登记盈余公积的提取数，借方登记盈余公积的使用数，贷方余额表示盈余公积的结
存数。该帐户设置"公积金"和"公益金"两个明细帐户进行明细核算。
(一)盈余公积金的提取的核算
某物业管理企业按规定从税后利润个提取盈余公积5000元。
借：利润分配--提取盈余公积 5000
贷：盈余公积 5000

(二)盈余公积的使用的核算
1．盈余公积用了补亏 当企业年度结算发生亏损时，可用以前年度结存的盈余公积金弥补亏损。弥补时借记 "盈余公积"帐户，贷记"利润分配
--盈余公积补亏"帐户。
物业管理企业当年发生亏损12000元，根据规定用结存的盈余公积弥补亏损，
借：盈余公积 12000
贷：利润分配--盈余公积补亏 12000

2．盈余公积转增资本 某物业管理企业年终用盈余公积金40 000元转增资本，
借：盈余公积 40000
贷：实收资本 40000

3．盈余公积发放股利 某物业管理企业为股份有限公司，本年年终实现亏损，董事会决定用盈余公积分派股利，共需支付25000元。
借：盈余公积--公积金 25000
贷：应付股利 25000

(三)公益金的核算
1．公益金提取时的核算 某物业管理企业1998年实现税后利润40000元，按10％提取公益金。
借：利润分配--提取盈余公积 4000
贷：盈余公积--公益金 4000

2．公益金使用的核算 某物业管理企业"盈余公积--公益金"帐户有贷方余额68000元，企业用其中的50 000元为职工购健身器材，以存款支付购
器材款。作会计分录如下：
借：固定资产 50000
贷：银行存款 50000
同时：借：盈余公积--公益金 50000
贷：盈余公积--公积金 50000
末分配利润的核算
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未分配利润是指物业管理企业实现的利润扣除交纳的所得税、提取盈余公积、分配给投资者利润后的余额，是留待以后年度分配的利润或待
分配的利润。
某物业管理企业本年实现净利润30000元，按税后利润提取盈余公积3000 元，提取公益金l 500元，向投资者分派利润5000元。
借：利润分配--未分配利润 9500
贷：利润分配--提取盈余公积 3000
--提取公益金 1500
应付利润 5000
同时结转"本年利润"帐户：
借：本年利润 30000
贷：利润分配--未分配利润 30000
利润分配--未分配利润 利润分配--提取盈余公积 本年利润 9500 30000 3000 30000
利润分配----提取公益金 利润分配--应付利润 1500 5000
利润分配--未分配利润
本年亏损
提取公积金
提取公益金
应付股利
上年利润减少或亏损增加的调整 本年利润
公积金转入
上年利润增加或亏损
上年利润增加或亏损减少的调整
历年积累的未弥补的亏损 历年积存的末分配利润

第十二章 利润及利润分配的核算
介绍利润总额的形成、所的税的核算、利润分配的核算。通过本章的学习，让同学们了解利润的构成，所得税的计算方法，年终利润的如何
分配。
重点掌握利润的计算方法，正确的计算利润；掌握不同情况下的所得税的计提和核算方法；熟记利润的分配顺序和利润分配的核算。
本节主要介绍物业企业的利润总额的形成：
物业企业的利润是指在一定时期内进行经营活动的所取得的财务成果应正确核算利润总额。 物业企业的利润是由：营业利润、投资收益、营业
外收支净额组成。
利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收入-营业外支出
其中：营业利润=主营业务利润+其他业务利润
主营业务利润=主营营业收入-主营业务成本-营业税金及附加-管理费用-财务费用
其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出
投资净收益：是指物业企业对外投资活动所获得投资收益减去投资损失后的净额。投资收益包括：分回的股利和利润、债券利息收入、企业转
让、出售股票或价高于帐面价值的差额，以及收回的其他投资大于原投资额的部分。投资损失包括：企业转让，出售股票或债券时售价低于帐
面价值的差额，以及收回的其他投资小于原投资额的部分。
营业外收入包括：固定资产盘盈、处理固定资产的收益、罚款净收入、确实无法支付的而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项。
营业外支出包括：固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，非季节性的停工损失、非常损失，职工子弟学校经费、公益救济性捐赠、赔偿
金、违约金等。
营业外收支净额是指企业生产经营活动没有直接关系的各项收入减去各项支出后
营业外收支净资＝营业外收入-营业外支出。
补贴收入：是指国家拨给企业的政策性补贴和其他补贴。财政部门和主管部门根据国家统一规定，拨给部分物业管理企业一部分亏损补赔，物
业管理企业收到亏损补贴后，作为补贴收入并入企业利润总额。
二、利润的核算
(一)设置的帐户
(1)"本年利润"帐户，是核算企业在本年度实现的利润总额。贷方登记企业当期实际的营业收入，其它业务收入、营业外收入、投资收益等；借
方登记当期实现的营业成本、营业税金及附加、管理费用、财务费用、其他业务支出、营业外支出等。余额如果在贷方，则为实现利润数；余
额如果在借方，则为实现亏损数。年终将"本年利润"的帐户余额全部转入"利润分配"帐户，结转后本帐户没有余额。
(2)"营业外收入"帐户，贷方登记本期发生的各项营业收入；借方平时不登记，期末应将本帐户的余额从借方转入"本年利润"帐户贷方。结转后
，该帐户无余额。该帐户应按收入项目设置明细帐。
(3)"营业外支出"帐户，借方登记发生的各项营业外支出，贷方平时不登记，期末将本帐户的余额从贷方转入"本年利润"帐户借方。结转后该帐
户无余额。该帐户应按支出项目设置明细帐。
帐务处理举列（1）：某物业管理企业年终结转出售固定资产的净收入50000元，
会计分录：
借：固定资产清理 50000
贷：营业外收入 50000

帐务处理举列（2）：物业管理企业1997年12月末各损益类帐户余额如下： 主营业务收入40000元,其他业务收入50000元，营业外收入5000元，
投资收益l0000元，主营业务成本20000元，其他业务支出30 000元，管理费用10000元，财务费用600元，营业外支出500元。
会计分录：(1)结转收入
借： 主营业务收入 40 000
其它业务收入 50 000
营业外收入 5 000
投资收益 10 000
贷：本年利润 105 000
(2)结转成本与费用
借：本年利润 61 100
贷：主营业务成本 20 000
其它业务支出 30 000
管理费用 10 000
财务费用 600
营业外支出 500
会计和税收是经济领域中两个不同的分支，两者分别遵循不同的原则，规范不同的对象，由于会计和税收损益计算或纳税所得计算的目的不同
，按会计方法计算的税前会计利润与按税法计算的纳税所得经常存在着差异，有两种 （1）永久性差异 ：（2）时间性差异
1永久性差异：是指同一时间的纳税所得与会计利润不一致，两者的差额，在以后各期不能转会，需调增纳税所得永久性费用支出的项目有：
(1) 企业违法经营的罚款和被没收财产的损失。
(2) 各项税收的滞纳金，罚款和罚金。
(3)超出国家规定允许扣除的公益，救济性的捐赠，以及非公益，救济性
(4)各种非广告性质的赞助支出。
(5)超出规定的利息支出。税法规定，企业发生的向非金融机构借款利'
券)支出，高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额部分，不得扣除
(6)超过核定计税工资标准的工资性支出。
(7)超标准的业务招待费。
(8)超标准计提的坏帐准备、商品削价准备等。
(9)企业在建工程，职工福利、管理部门领用本企业的商品
2 .时间性差异：指一个时期的纳税所得和税前会计利润的差额，
（1）主要有以下几点造成：
（2）企业改变折旧年限和折旧方法
（3）未经批准改变存货计价方法
不按税法和财务制度规定的方法和期限进行无形资产和递延资产摊销，
所得税的费用处理方法：
由于得和税前会计利润在计算口径与时间上不一致而形成的永久性差异，在会计核算上可以采用两种方法处理：一是应付税款法，二是纳税影
响会计法
1．应付税款法 应付税款法是指按当期纳税所得计算的应交所得税确认所得税费用计入当期损益的核算方法。在采用此法进行核算时，企业按
税法规定对税前会计利润进行调整，
纳税所得和应交所得税款，这样，本期税前会计利润和纳税所得之间的差异所月税的金额就直接计入当期损益。而不递延到以后期间。
应付税款法主要适用于永久性差异的处理。
设置"所得税"帐户，该帐户借方登记企业按规定从当期损益中扣除的所得税额，贷方登记期末转入"本年利润"帐户的所得税费用。结帐后该帐
户应无余额。

所得税
登记企业按规定从当期损益中扣除的所得税额 登记期末转入"本年利润"帐户的所得税费用
例 红宇物业管理企业年底结算出税前会计利润30万元，当前发生以下纳税调整项目。
(1)企业经核定的计税工资25万元，实际支付27万元。
(2)在管理费用中列支的业务招待费中有l万元超过税法规定准予扣除部分，该企业全
年营业收入按规定应扣除6万元，企业应开支7万元。
(3)投资收益中，从联营单位分来的已纳税利润2万元。
纳税所得：300000元十20 000元十10000元-20000元＝310000元
应纳所得税：310000元×33％＝102300元
借：所得税 102300
贷：应交税金--应交所得税 l02300
年终，将所得税结转"本年利润"帐户时：
借：本年利润 102300
贷：所得税 102300
企业净利润 300000元-102300元＝197700元
实际缴纳所得税时，作会计分录为：
借：应交税金--应交所得税 102300
贷：银行存款 102300

2．纳税影响会计法
纳税影响会计法是指将本期税前会计利润和纳税所得之间的时间性差异影响纳税的金额递延或分配到以后各期的一种核算方法，在这种方法下
，企业将时间性差异影响纳税的金额单独出来，作为递延税款处理，并将其保留到时间差异发生相反变化以后期间予以转销。这种方法在具体
处理又分为"递延法"和"债务法"两种。
在影响纳税会计法核算方式下，设置"递延税款"帐户，该帐户借方登记企业本期税前
会计利润小于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额，以及本期转销的已确认的时间性
差异对纳税影响的贷方数额；贷方反映企业本期税前会计利润大于纳税所得产生的时间性差
异影响纳税的金额以及本期转销已确认的时间陵差异对纳税影响的借方数额，期末余额可能
借方也可能贷方，反映尚未转销的时间性差异影响纳税的金额。
递延税款
借方登记企业本期税前会计利润小于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额，以及本期转销的已确认的时间性差异对纳税影响的贷方数额
企业本期税前会计利润大于纳税所得产生的时间性差异影响纳税的金额以及本期转销已确认的时间陵差异对纳税影响的借方数额
(1)递延法
递延法是将本期由于时间差异而产生的影响纳税的金额，保留到这一差异发生相反变化
在以后期间予以转销。
:递延法的核算： 某物业管理公司94年购入设备一台，价值120000元，按税法规定应按5年折旧完毕，但该企业决定采用直线法在3年内提完全
部折旧，假定该企业五年内的税前会利润分别为40 ooo元、45000元、50 ooo元、55000元、60 ooo元，则每年应税利润分别为56000元、61000
元、66000元、3l 000元、36000元，所得税税率为33％，各年应所得税的会计分录为：
按税法规定的折旧年限计算每年应提折旧额＝120000元÷5＝24000元
时间性差异：40000元-24000元＝16000元
第一年末：
借：所得税 13200
递延税款 5280
贷：应交税金--应交所得税 18480
第二年末：
借：所得税 14850
递延税款 5280
贷：应交税金--应交所得税 20 130
第三年末：
借：所得税 16500
递延税款 5280
贷：应交税金--应交所得税 21780
第四年末：
借：所得税 18150
贷：递延税款 7920
贷：应交税金--应交所得税 10 230
第五年：
借：所得税 19800
贷：递延税款 7920
应交税金--应交所得税 11880
(2)债务法
-债务法是将本期由于时间性差异而产生的影响纳税的金额，保留到这一差异发生相反变
转销。当税率变更或开征计税时，要按变更的税率或开证的计税对已确认的递延税款的债务法是将本期由于时间性差异而产生的变化时转销。
当税率变更或开征计税时，要按变余额进行调整。上例从第四年起所得税税率若改为30％计算征收，则调整年按33％税率计算的所得税对纳税
的影响为l 440元， 〔按每年时间性差异16000×33％-30％〕＝1440元〕。
会计处理上，头3年同递延法相同，但是在第四年末时同时
由于税率调整对纳税的影响及应交所得税的会计分录如下：
第四年年末：
借：所得税1440
贷：递延税款1440
同时，
借：所得税16500
贷：递延税款7200
应交税金--应交所得税9300
第五年年末：
借：所得税19800
贷：递延税款9800
应交税金--应交所得税10800
物业管理企业实现的净利润按下列顺序进行分配：
(1)弥补被没收的财产损失；支付各种税收的滞纳金和罚款。
(2)弥补以前年度亏损。
(3)按税后利润扣除前两项后的10％提法定盈余公积：法定盈余公积金已达到注册资本50％时，可不再提取。
(4)按规定提取公益金，公益金主要用于公司的职工集体福利设施。
(5)向投资者分配利润。企业以前年度未分配完的利润，可以并入本年度向投资者分配。企业以前年度亏损未弥补完，不得提取盈余公积，企业
在未提盈余公积前，不得向投资者分配利润。
如为股份制企业净利润分配顺序如下：
(1)弥补以前年度亏损；
(2)提取法定盈余公积；
(3)提取公益金；
(4)支付优先股股利；
(5)提取任意盈余公积；
(6)支付普通股股利。
为了总括反映净利润的实现，分配和结存情况，企业应设置"利润分配"帐户。该帐户的借方登记本年发生的亏损或本年进行的利润分配数，贷
方登记企业本年实际净利润数，期末贷方余额表示企业结存的未分配利润，如为借方余额，则表示企业发生的尚未弥补的亏损。
利润分配--未分配利润
登记本年发生的亏损或本年进行的利润分配数 登记企业本年实际净利润数
"利润分配"帐户通常按照公司利润分配的内容设置明细帐户：
(1)"盈余公积补亏"明细帐户，该明细帐核算企业用盈余公积弥补以前年度亏损。
(2)"提取盈余公积"明细帐户，该明细帐户核算企业按规定从税后利润中提取的盈余公积。
(3)"应付利润"明细帐户，该明细帐户核算企业支付给投资者的利润。
(4)"未分配利润"明细帐户，该明细帐核算企业本年转入的利润(或亏损)额和历年利润留存(或应弥补亏损)数，以及调整以前年度会计事项所引
起的以前年度的利润增加(或亏损减少)或利润减小(或利润增加)。
如是股份制企业还应设置"应付优先股股利""应付普通股股利"等明细帐户。年度终了，公司其他各种明细帐户的余额转入"未分配利润"明细帐
户，经结转后，利润分配中"盈余公积补亏"、"提取盈余公积"、"应付利润"、"应付优先股股利"、"应付普通股股利"等明细帐户期末无余额。
如果物业管理企业在结帐后发现以前年度会计事项，当涉及到以前年度损益的，应在"利润分配--未分配利润"帐户中调整。在调整增加上年度
利润或调整减少上年度亏损时，应借记有关帐户、贷记"利润分配--未分配利润"帐户，在调整减少上年度利润或调整增加上年度亏损时，应借
记"利润分配--未分配利润"帐户，贷记有关帐户。
净利润的核算
1．净利润的结转
年终，"本年利润"帐户的余额，应转入"利润分配--末分配利润"帐户中，如"
本年利润"为贷方余额，则为实现利润，从"本年利润"帐户借方转到"利润分配--末分配利润"贷方，如"本年利润"为借方余额，则为实现亏损，
从"本年利润"帐户贷方转入
"利润分配--末分配利润"借方。
2．提取盈余公积
企业应按规定从净利润中提取10％的法定盈余公积，用以防范经营风险，以便弥补亏损，或用于扩大经营规模，同时为了筹集集体福利基金，
企业还应从净利润中提取一定比例的公益金。物业企业从净利润中提取盈余公积和公益金在"利润分配--提取法定盈余公积""利润分配--提取公
益金"，两个明细帐户中核算。
3.向投资者分配利润 物业管理企业当年实现的净利润在扣除提取盈余公积和公益金后，即可向投资者分派利润。企业以前年度如有结存的未分
配利润，可一并进行分配。企业向投资者分派利润，可?quot;利润分配--应付利润"明细帐户中核算。
4．年终利润分配的结转
年底终了，物业管理企业要结转当年的利润分配情况，即将"利润分配"帐户各明细帐户的借方发生额全部转入"利润分配--未分配利润"帐户的
借方，结转后，除"利润分配--未分配利润"帐户，其他明细帐均无余额。年末，利润分配--未分配利润"帐户贷方余额表示当年未分完的，留待
以后年度可继续向投资者分配的利润，如为借方5．以前利润调整
企业在审计过程中，如果发现以前年度会计事项需要作损益调整时，不在"本年利润"调整，而应在"利润分配--未分配利润"帐户中调整。
第十三章 财务报表及报表分析
本章介绍了会计报表的原则与分类，介绍了资产负债表编制，损益表与利润分配表的编制，现金流量表的编制以及财务指标及其评价。重点
阐述了资负债表，损益表，利润分配表，现金流量表的具体内容及编制方法和财务指标及其评价。
要求重点掌握资产负债表，损益表，利润分配表，现金流量表的内容和编制方法，掌握财务指标及其评价。
会计报表
一、会计报表的意义
会计报表是企业根据日常会计核算资料定期编制、总括反映企业在一定时期内的财务状况和经营成果的文件。
企业在日常所发生的经济业务，通过记帐、算帐都系统地记录在各帐簿之中，据此可以提供分类核算的会计资料，但帐簿所提供的资料仍然是
比较分散的，难以综合、系统地反映各单位的经济活动过程及其结果。为了适应经济管理对综合、概括性经济指标的需要，就必须对日常的帐
簿记录加以整理，使之形成一个相互联系的指标体系，并用一定的表格形式清晰地表现出来，为人们加强管理提供完整、系统、综合、概括性
的会计资料。因此每个企业都必须在定期总结日常核算资料的基础上，按照国家统一规定正确及时地编送会计报表。
二、会计报表编制原则
1．编制会计报表
2．内容完整
3．编报及时
三、会计报表的种类
(二)按照会计报表编报时间分类
企业会计报表可以按其反映的经济内容、编表时间、编表单位、服务对象进行分类。
(一)按照会计报表反映的内容分类
可以分为动态报表和静态报表。
(二)按照会计报表编报时间分类
可以分为月报、季报、半年报和年报。
(三)按照会计报表的编制单位分类
可以分为单位报表和汇总报表。
(四)按照会计报表各项目所反映的数字内容分类
分为个别会计报表和合并会计报表。
一、资产负债表的概念及意义
资产负债表是反映企业某一日期财务状况的会计报表。它全面反映该日期企业的资产、负债和所有者权益的数额及其构成，通过年末数和年初
数的变化，反映各个项目的增减变动情况。
意义：(1)物业管理企业编制会计报表可以了解企业的资产、负债，所有者权益的全貌，了解和掌握拥有并控制的经济资源及其分布，是分析企
业生产经营能力的重要资料；（2）了解和掌握企业的负债总额及其结构，表明企业未来需用多少资产或劳务清偿的债务；（3）了解和掌握所
有者权益情况，表明投资者在企业资产中所占的份额；（4）了解权益的结构情况。（4）资产负债表还能够提供进行企业财务分析的基本数字
资料，进行各种指标的计算与分析。
二、资产负债表的内容与结构
资产负债表的内容包括：资产、负债、所有者权益，也称资产负债表的三要素。
资产负债表的格式， 目前国际上流行的主要有帐户式和报告式两种，目前我们国家主要常用的是报告式资产负债表报告式资产负债表结构是根
据"资产：负债+所有者权益"的存量会计等式设计的。分为左右两方，左方为资产项目，按资产的流动性强弱顺序排列为：流动资产、长期投资
、固定资产、无形及递延资产其他长期资产。在流动资产项目内，是按照变现能力强弱顺序排列为货币资金、短期投资、应收帐款、预付帐款
、存货等。
三、资产负债表的编制方法
资产负债表是静态报表，各项目的数额主要是根据有关帐户的期末余额填制。
资产负债表内各项目的数据应分别填写"年初数"和"期末数"。"年初数"栏内各项数字，应根据上年末资产负债表"期末数"栏内所列数字填列。
如果本年度资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上年度不相一致，应对上年年末资产负债表项目的名称和数字按照本年度的规定进行调
整，填入本表"年初数"栏内。"期末数"主要根据总分类帐和明细分类帐户余额填制。
举例说明资产负债表的编制
一、 损益表的意义损益表是反映物业管理企业在月份、年度内利润(或亏损)的实际情况的会计报表。损益表把一定时期内的营业收入与其同一
会计期间相关的营业费用进行配比，以便计算出企业一定时期的净利润。通过损益表能够反映企业生产经营的收入、费用情况，反映企业的经
营成果。
二、损益表的内容和结构
损益表的内容包括收入、费用、利润。收入-费用二利润，这是会计的增量等式。
损益表是通过一定表格反映企业的经营成果，目前比较普遍的损益表格式主要有多步式损益表和单步式损益表两种。多步式损益表中的利润是
通过多步计算而来的，多步式损益表通常分为如下几步：
第一步，从营业收入出发，减营业成本，减营业费用，减营业税金及附加，计算出经营利润。
第二步，从经营利润出发，减管理费用，减财务费用，计算出营业利润。
第三步，从营业利润出发，加投资收益，加营业外收入，减营业外支出，计算出利润总额。
第四步，从利润总额税前利润出发，减去所得税，计算出净利润。
单步式损益表是将当期所有的收入加在一起，然后将所有的费用加总一起，通过一次计算求出当期损益。
目前，我国大多数企业采用多步式编制损益表。

利润分配表:
利润分配表是反映企业利润分配情况和年末未分配利润的结余情况的报表。它是损益表的重要附表，是对损益表的必要补充，通过利润分配表
，可以了解企业利润分配的去向，检查企业利润分配的真实性、合理性和合法性。该表反映的主要内容包括：净利润、可供分配利润和未分配
利润。利润分配表，按其反映的内容分三个部分，
净利润+年初未分配利润=可供分配利润。
可供分配利润十盈余公积补亏-提取盈余公积-应付利润=未分配利润。
(二)营业收支明细表
营业收支明细表是反映企业各项经营业务的收入、成本、费用、税金及附加以及实现利
润的情况，通过营业收支明细表，可以重点了解企业主营业务损益情况，检查企业主营业务
损益的真实性、合法性和合理性。
营业收支明细表的内容包括主营业务收入、主营业务成本、营业费用、营业税金及附加。
现金流量表的作用：
资产负债表反映企业一定时期财务状况，损益表反映企业一段时期的经营成果，而企业
流动性最强的现金的流入与流出的多少，这两张报表无法说明。现金流量表弥补了这个不
足，它将现金流量划分为经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流量，并按流入现金
和流出现金项目分别反映，说明现金流入与流出的原因。
(2)现金流量表能够说明企业的偿债能力，通常报表阅读者比较关注企业的获利情况，
尤其是投资者、债权人。获利情况一般通过损益表反映，但是企业一定时期的获取的利润并
不代表企业有偿债或支付能力。有时，损益表上利润实现较可观，但财务困难，不能偿还到
期债务，有时损益表上利润实现并不可观，但却有足够的偿债能力。产生这样的原因较多，
诸如会计核算实行权责发生制等。现金流量表能够提供现金流入与流回的资料，分析企业偿
债和支付利润的能力，可增强投资者的投资信心和债权人收回债权的信心。
(3)现金流量表能够分析企业未来获取现金的能力。
企业的投资人和债权人最为关注的是企业经过一段时间经营后是否有足够的现金来支付未来期间的利息和利润，清偿各种到期债务以及扩大生
产经营规模、现金获取的途径等。现金流量表恰好反映这些信息。现金流量表中的经营活动产生的现金流量，代表企业运用其经济资源创造现
金流量的能力，便于分析一定时期内产生的净利润与经营活动产生现金流量的差异；投资活动产生的现金流量，代表企业运用资金产生现金流
量的能力；筹资活动产生的现金流量，代表企业筹资获得现金流量的能力。通过现金流量表及其它财务信息，可以分析企业未来获取或支付现
金的能力。
二、现金流量表的编制基础
现金流量表要反映现金的流入与流出。这里所指的现金，即编制现金流量表的基础是库
存现金，可供随时用于支付的存款以及现金等价物。库存现金是随时可以支付的存款，同会
计核算"现金"、"银行存款"、"其它货币资金"基本一致。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为己知金额的现金，价值变
动风险很小的投资。现金等价物的主要特点是流动性强，并可随时转换成现金的投资，通常指购买3个月或更短时间内即到期或即可转换为现金
的投资。
现金流量是指企业一定时期的现金及现金等价物的流入与流出的数量。影响现金流量的
因素有经营活动、投资活动和筹资活动。
三、现金流量表的分类
编制现金流量表首先要对企业各项经济业务产生或运用的现金流量进行分类。通常按照
企业经营业务发生的性质将企业一定期间内产生的现金流量分为以下三类：
(一)经营活动产生的现金流量
(二)投资活动产生的现金流量
(三)筹资活动产生的现金流量
会计报表分析
企业的会计报表，虽然已为企业管理者提供了数据资料，但难以满足报表使用者关心和考察企业未来情况的需要，，为了补冲会计报表的不足
，需要对会计报表进行分析。会计报表分析有两种方法：趋势分析法：比率分析法
一、趋势分析法
趋势分析法是指用若干个连续期间的财务报告的资料进行相关指标的比较分析，以说明企业经营活动和财务状况的变化过程及发展趋向的分析
方法。
趋势分析法即可用文字表述，也可用图解，表格或比较报告。下面我们用比较报表来分析企业资产变动趋势。
一、比率分析法
比率分析法是指在财务报表上，一些有关联项目的金额之间，用比率来反映财务报表所列示的有关项目的相互关系，以表明和制定企业财务状
况和经营成果上某一方面的情况。
物业管理企业考核和评价企业财务状况的财务指标包括：反映偿债能力方面有资产负债率、流动比率、速动比率，反映营运能力方面的有应收
帐款周转率、存货周转率，反映盈利能力的有资本金利润率、营业利润率、成本利润率等。
(一)偿债能力比率
偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。这类比率有以下几个。
(1)流动比率 是指流动资产总额与流动负债总额之比，是衡量企业流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力，该比
例高于1，表明企业有偿债能力，但考虑到企业即要有能力清偿短期债务能力，还要 应付企业经常性流动资金的需要，因此该比例维持在2：1
较好。
(2)速动比率 是速动资产与流动比率之比，是用于衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。
用于速动资产中不包括不易很快变现的存货和不能变现的待摊费用，故速动比率比流动比率可更准确地反映企业的短期偿债能力，故速动资产
是流动比率的补充指标，债权人往往更重视这一指标，一般认为该比率以1：1为好。
(3)资产负债率 资产负债率又称负债经营比率。用于衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力， 举债经营，这是现代企业的经营观念
，但举债程度如何，这是投资者和债权人都十分关注的内容。作为债权人，期望有较高的贷款安全程度，但不希望该比率过高；对于投资人，
当利润率高于借款利率时，他则希望企业负债比率较高，投资人可获得较高的利润，但资产负债率如果大于100％时，表示企业是资不抵债，已
达到破产边缘。
(二)反映资金营运能力的比率
企业营运能力是反映企业使用经济资源或资本的效率。通常用应收帐款周转率、存货用转率等表示。
(1)应收帐款周转率 是指赊销业务的销售收入与应收帐款平均余额之比。用于反映企业应收帐款的流动程度。计算公式为
应收帐款周转率=赊销收入净额/应收帐款平均余额×100%
赊销收入净=营业收入-现销收入
应收帐款平均余额=（期初应收帐款+期末应收帐款）/2
(2)存货周转率，是指营业成本与存货平均余额之比，用于衡量企业的存货是否过量。
存货平均余额=(期初存货+期末存货)/2
在一定时期内，存货周转率越高，说明企业存货周转速度快，同样存货周转天数越短，说明企业销售速度越快，这样必然提高销售利润率，提
高企业营运能力。
(三)反映盈利能力的比率
盈利能力，是指企业获取利润的能力。利润的多少是企业各方面都最为关注的，因此该能力的分析十分重要。反映盈利能力的指标有营业利润
率、资本金利润率、成本利润率。
(1)营业利润率。是指利润总额与营业收入之比，用于衡量企业的盈利水平，
(2)资本金利润率：是指利润总额与资本金总额之比。用于衡量投入企业资本金的获利能力。
(3)成本费用利润率。是指利润总额与成本费用之比。用于反映企业成本费用与利润的关系。
第十四章 企业清算
本章介绍了企业清算原因，清算的分类，清算的方式及程序，重点阐述企业清算的核算。
要求重点掌握清算的程序和清算的方法。
一、 企业清算的原因
概括起来主要有：
(1)企业解散 合资、合作、联营企业在合作期满后，不再续约解散；合作企业的一方或多方违反合同章程而提前终止合作关系解散；企业发生
严重经营性亏损，停业整顿后仍然达不到扭亏目的，由主管部门申请报经批准解散。无论何种形式的解散，均须进行清算处理。
(2)企业合并与兼并 因产业结构调整、产业布局变化，而出现的兼并、合并等事项均会造成两个或两个以上企业合并为一个企业，应对被合并
的企业在财务上进行清算。或一个企业兼并其他的企业，应对被兼并的企业进行清算。
(3)企业破产 企业破产是指企业因管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，依据《中华人民共和国破产法》试行规定，由人民法院宣告破
产，对破产企业在人民法院宣告破产三日起十五日内成立清算机构，接受企业并负责对其进行破产处理。
(4)其他原因清算企业因自然灾害、战争等不可抗力遭受损失，使企业无法经营下去应进行清算；企业因违法经营，造成环境污染或危害社会公
众利益，被停业撤销，应进行清算。
二、 企业清算的分类
(一)按企业终止原因分类
分为破产清算和非破产清算。
(二)按清算性质分类
可分为普通清算、行政清算和司法清算。

三、企业清算的方式程序
(一)企业清算方式
解散清算可以分为两大类：一类是资本转让引起的解散清算，在企业解散时，一方或几方投资者将其资本作价给其他投资者，由其继续经营，
如：合作、合资、联营企业在合同期满后，由其中一方继续经营；另一类是完全解散引起的清算。在企业解散时，对企业的资产负债全面清算
，收回各项债权，变卖全部财产物资，清偿债务，将剩余财产按出资者比例分配完毕，如企业发生严重亏损无法继续经营的解散，合作期满各
方都无意继续经营的解散等。
(二)企业解散清算的程序
1．提出申请，报经批准
2．成立清算机构
(1)清理公司财务，分别编制资产负债表和财产清单；
(2)通知或公告债权人；
(3)处理与清算有关未了结的业务；
(4)缴清所欠税款；
(5)清理债权债务；
(6)处理公司清偿债务后的剩余财产；
(7)代表公司参与民事诉讼活动。
3．制定清算方案
4．编制解散日(清算开始日)的会计报表
5．核算清算损益，清偿企业债务，分配剩余财产
(1)支付所欠职工工资、福利费和劳动保险；
(2)上缴所欠税金；
(3)清偿所欠其他债务。
6．编制清算结束日的会计报表和编写清算结束报告。清算完毕，清算机构编制结束日的会计报表，并提出清算报告，报送有关部门。
7．办理停业登记
一、清算财产的计价
清算财产的计价，一般可采用三种计价方法：
1．帐面净值计价
2．重估价值计价
3．变现净值计价
二、解散清算的帐户设置
1．"清算损益"帐户
该帐户综合反映清算期间由于清算工作而最终发生的损失和收益。借方登记清算损失、费用和应交税金；贷方登记清算收益；期未余额在贷方
表示清算净收益，余额在借方表示清算净损失。清算结束结平该帐户，将其损益余额转入"未分配利润"帐户。
清算损益
登记清算损失、费用和应交税金 登记清算收益；期未余额在贷方表示清算净收益
2．"清算费用"
该帐户用于反映清算期间发生的清理费用。借方登记费用发生额，期未将余额从贷方结转"清算损益"帐户。如清算业务不多、清算期间可不设"
清算费用"帐户，只通过"清算损益"帐户，综合反映各种损益。
清算费用
登记费用发生额 结转"清算损益"帐户
三、产权转让解散方式下的帐务处理
产权转让方式下的清算是指企业清算后，不将资产变现，而将企业的产权归其他企业。
由其他企业继续经营。 在产权转让清算方式下，投资各方应明确各自所占资本净额，以便合理地确定资本转让价格，做到有据可依，价格合理
。确立投资各方资本的方法有两种：帐面净值法和重新估价法。
(一)帐面净值法
帐面净值法是指以投资者的帐面净值为依据，确定转让产权款额的方法。在该种分配方法中是根据解散日资产负债表上所反映的净资产价值减
去清算过程中发生的清算费用后的净额，按出资比例确定转让方应分配的资本净值的方法。
(二)重新估价法
重新估价法是指以投资者重估价值为依据确定转让产权款项的方法。在这种方法下，清算机构对企业现有的财产物资进行重新估价，以确定转
让资本额。按市价、重置价值，预期获利能力因素对企业资产进行重新估价时，有些资产会增值，有些资产会贬值。估价增值应计入"清算损益
"的贷方；重估贬值，应计入清算损益的借方；重估增值与贬值相抵后的差额，便是重估损益，从中减去清算损益，得出清算净损益。收益大于
损失，为清算净收益，

四、完全解散方式下的帐务处理
完全解散方式是指对企业的资产负债进行全面清算，收回各种债权，变卖所有财产物资，清偿各种债务，最后将剩余财产按出资比例分配完毕
。财产物资的变卖，应力求价格合理、公平，防止因计价过低而影响债权人的经济利益。企业在财产物资尚未全部变卖兑付前，不能对投资人
分配资本，企业分配资本净额应在支付清算费用、缴纳税金、归还银行借款和偿付各种债务之后进行。
企业完全解散，要采用清理变卖法进行清算，在该种清算方式下，会计核算内容包括：
(1)结清帐目，计算盈亏，编制清算开始日资产负债表。
(2)反映清算费用。
(3)反映财产物资变卖收入及其损益。若变卖收入大于财产物资帐面价值，为变卖收益，应记入"清算损益"帐户的贷方，相反，为变卖损失，应
记入 "清算损益"帐户的借方。变卖财产物资应交的增值税、消费税、营业税及其附加也应计入"清算损益"帐户的借方。
(4)核算收回的债权及发生的坏帐损失。
(5)核算不能变现的待摊费用、无形资产等各项资产。
(6)转结清算净损益和所有者权益帐户，分配剩余财产。
(7)编制清算损益表，清算期间货币资金收支表和清算结束后资产负债表。